שוק הנדל״ן בקפריסין 2026: €6.5 מיליארד בעסקאות, זינוק של 65% בבנייה חדשה ומעמדה של abuda בשוק ה-Off-Plan

מאת קפאח אבו גוש (Kefah Abu Gosh), מנכ״ל abuda

בקצרה — שוק הנדל״ן בקפריסין הגיע ב-2025 לשיא של €6.5 מיליארד בעסקאות, עלייה של 8%, בעוד שקצב עליית המחירים הרשמי התמתן ל-3.4% ברבעון הראשון של 2026. במקביל, היזמים מגיבים לביקוש באמצעות הרחבת ההיצע: בינואר–אפריל 2026 ניתנו היתרים ל-7,131 יחידות דיור חדשות, עלייה של 65%, מתוכן 5,184 דירות — עלייה של כ-86%.

הביקוש מצד רוכשים זרים עלה ב-16%, כאשר 80% מהגידול התרכז בלימסול, לרנקה ופאפוס. במקביל, שינויי המס והרגולציה של 2026 — ביטול Stamp Duty, ביטול SDC על הכנסות משכירות, חיזוק ההגנות על רוכשי נכסים חדשים ויישום דרישות האנרגיה האירופיות — משנים את הכלכלה של רכישת נכס חדש בקפריסין.

בשוק יזמי מפוצל, שבו אף חברה אינה מחזיקה אפילו ב-10% מההיצע החדש, המלאי של abuda — 1,384 יחידות זמינות ב-75 פרויקטים בקפריסין — מייצג לפי המתודולוגיה שלנו כ-23%–34% ממלאי הפרויקטים על הנייר (Off-Plan) בפלח הפרימיום, הזמין לרוכשים בינלאומיים באזורי החוף.

המאמר הזה מציג את הנתונים, את שיטת החישוב ואת המשמעות עבור משקיעים, משפחות שעוברות לקפריסין ורוכשי בתי נופש.

1. שנת שיא — בלי זינוק חריג במחירים

המספרים של 2025 הם החזקים ביותר שנרשמו בשוק הקפריסאי עד כה. שווי העסקאות הגיע ל-€6.5 מיליארד, לעומת €6.0 מיליארד ב-2024 — עלייה של 8%. מספר העסקאות עלה ב-4% ל-25,600 נכסים.

נדל״ן למגורים היה המרכיב המרכזי, עם עסקאות בהיקף של €4.5 מיליארד — 69% מהשוק כולו.

אבל הנתון המעניין יותר הוא דווקא מה שלא זינק. מדד מחירי הדיור של Eurostat בקפריסין התמתן מ-6.0% בשנה בסוף 2025 ל-3.4% ברבעון הראשון של 2026.

השילוב בין נזילות גבוהה בשוק לבין האטה בקצב עליית המחירים מצביע על שוק שבו ההיצע מגיב לביקוש. היזמים מוסיפים מספיק מלאי חדש כדי לספוג את הביקוש, מבלי ליצור את דינמיקת המחירים הקיצונית שאפיינה מחזורים ספקולטיביים יותר.

עבור משקיעים, זו סביבה שבה עליית ערך הדרגתית ותשואה יציבה עשויות להיות משמעותיות יותר מאסטרטגיה המבוססת על מכירה מהירה. לקריאה נוספת (באנגלית): The Alpha Advantage.

הביקוש מצד רוכשים זרים עלה ב-16% ל-7,255 נכסים. כשני שלישים מהרכישות בוצעו על ידי אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי, ו-80% מהצמיחה נרשמה בשלושת מחוזות החוף.

ברמת המאקרו, התמ״ג צמח ב-3.8% לפי הנתונים הזמניים, בעוד שהאינפלציה עמדה על 0.8%.

2. ההיצע החדש: יותר דירות, ובקנה מידה גדול יותר

שוק הדיור בקפריסין עובר בהדרגה מבתים בצפיפות נמוכה לעבר בנייני דירות.

דירות היוו כ-60% מהגידול בשווי עסקאות המגורים ב-2025 וכ-42% מהשווי הכולל. בערך אחד מכל שלושה בתים חדשים נרכש כיום ישירות מיזם, ובמחוזות החוף נכסים על הנייר ונכסים חדשים מיזם מהווים כמעט 45% מהעסקאות מעל €350,000.

היקף הבנייה המתוכנן לפי היתרי CYSTAT, ינואר–אפריל 2026:

בארבעת החודשים הראשונים של השנה נרשמו 2,915 היתרים, עלייה של 35.1%, בשווי כולל של €1.67 מיליארד.

בקצב שנתי, מדובר בכ-15,000–16,000 דירות חדשות. במקביל, מכירות דירות חדשות הגיעו ל-€1.149 מיליארד במחצית הראשונה של 2026, ב-3,594 יחידות.

גם סוג המוצר משתנה. עלויות בנייה גבוהות ומחסור בקרקע איכותית באזורי החוף דוחפים יזמים לבנייה צפופה יותר: פחות מתחמי וילות, יותר בנייני בוטיק של 8–20 יחידות, ובמקרה של לימסול — גם מגדלי מגורים.

דוגמאות לכך ניתן לראות בקולקציית Victoria בלרנקה ובפרויקטים כמו Elle Residences בלימסול.

3. קפריסין היא לא שוק אחד

שלושת מחוזות החוף המרכזיים פועלים לפי דינמיקה שונה — מבחינת מחירים, תשואות, סוגי קונים ומנועי צמיחה.

לימסול — עוגן הפרימיום

לימסול אחראית ל-41% משווי עסקאות הנדל״ן בקפריסין ומציגה את תשואות השכירות הגולמיות הגבוהות ביותר באי, סביב 6.0% בממוצע לפי המקורות שעליהם מבוסס המאמר.

הביקוש מגיע בין היתר משוכרים בכירים ומחסור בנכסים איכותיים במרכז העיר.

במקביל, חלקה של לימסול בעסקאות יוקרה מעל €1.5 מיליון ירד מ-76% ל-61%, כאשר יותר קונים החלו לפזר רכישות גם לאזורים אחרים.

לימסול נשארת שוק הליבה של הנדל״ן היוקרתי בקפריסין — אבל היא כבר אינה נקודת הכניסה הזולה ביותר. לניתוח המלא (באנגלית): Limassol Intelligence Report.

לרנקה — צמיחה ומחיר כניסה נמוך יותר

מחירי הנדל״ן בלרנקה עלו ב-11.7% בשנה, הרבה מעל הממוצע הארצי, כאשר מחיר דירה ממוצע עמד על כ-€178,000.

המנועים כאן פיזיים וברורים: תוכנית הפיתוח מחדש של הנמל והמרינה של לרנקה, הרחבת שדה התעופה וכניסה של פרויקטים בינלאומיים גדולים — בראשם תוכנית Land of Tomorrow של Foster + Partners, בשטח של כ-350,000 מ״ר בליבדיה.

אזורים כמו Livadia ו-Aradippou עוברים בהדרגה מפרברי שוליים לצירי מגורים משמעותיים של העיר.

לניתוח המלא (באנגלית): Larnaca Intelligence Report.

פאפוס — נופש, ריזורט וביקוש בינלאומי

פאפוס אחראית לכ-19% משווי העסקאות. חלקה בשוק היוקרה עלה מ-18% ל-28%, כאשר רוכשים בעלי הון גבוה עברו בהדרגה לסביבת מגורים בצפיפות נמוכה יותר ובסגנון ריזורט.

תשואות השכירות הגולמיות נעות לפי המקורות בין 4.25% ל-5.39%, עם עונתיות גבוהה יותר מחוץ למרכז.

Kato Paphos מציעה בסיס ביקוש רחב יותר לאורך השנה, בזכות השילוב בין תיירות לתושבים בינלאומיים.

להשוואה בין השווקים (באנגלית): Limassol vs. Larnaca vs. Berlin.

4. שוק יזמים מפוצל — וזה הסיכון שצריך להבין

ענף הבנייה והנדל״ן מהווה כ-15%–17% מהתמ״ג של קפריסין ומעסיק בין 35,000 ל-47,000 עובדים.

לפי נתוני הענף, יותר מ-55 חברות החברות בגוף היזמים המרכזי מייצגות מעל 80% מהפעילות — אבל ברמת החברה הבודדת השוק מפוצל מאוד.

אף יזם אינו מחזיק בנתח דו-ספרתי מהיצע הבנייה החדשה, והחברות הגדולות מחזיקות כל אחת בכ-2%–6% בלבד.

לכך יש שתי השלכות חשובות.

ראשית, איכות הבנייה, היציבות הפיננסית והיכולת לבצע בפועל יכולות להשתנות משמעותית בין פרויקט לפרויקט — גם באותו אזור ובאותו טווח מחירים.

שנית, אין כיום רישום רשמי יחיד שמגדיר מי רשאי לפעול כיזם נדל״ן בקפריסין, והענף עצמו הציע לקדם מסגרת רישוי.

עבור רוכש בינלאומי, זו בעיקר בעיית פער מידע. השוק הרחב יכול להיות בריא, אבל שני פרויקטים שנראים דומים מבחוץ אינם בהכרח בעלי אותה רמת סיכון.

זו בדיוק הנקודה שבה בדיקת היזם, היסטוריית הביצוע, מבנה התשלומים ומסלול רישום הזכויות הופכים לקריטיים. לקריאה (באנגלית): הסיכונים האמיתיים ברכישת נכס בקפריסין ב-2026.

5. איפה abuda ממוקמת בשוק: כ-23%–34% ממלאי הפרימיום על הנייר

abuda היא פלטפורמת השקעות נדל״ן המאגדת פרויקטים חדשים ו-Pre-Sale בשווקים נבחרים ומציגה אותם לצד נתוני שוק, מודלים פיננסיים ומידע על היזמים. המתודולוגיה של abuda זמינה לעיון.

תמונת המלאי בקפריסין, לפי בדיקת הפלטפורמה בספטמבר 2026:

איך חושבה הערכת נתח השוק?

קפריסין מאשרת בקצב שנתי כ-15,000–16,000 דירות, אבל חלק גדול מהמלאי מיועד לשוק המקומי, למוצרי Mid-Market או לאזורים שאינם פונים לרוכשים בינלאומיים.

בהתבסס על הנתון שלפיו נכסים על הנייר ונכסים חדשים מיזם מהווים כ-45% מהעסקאות מעל €350,000 במחוזות החוף, גודל שוק הפרימיום על הנייר הרלוונטי לרוכשים בינלאומיים מוערך בכ-4,000–6,000 יחידות בשנה.

מול הטווח הזה, 1,384 היחידות הזמינות ב-abuda מייצגות הערכה של כ-23%–34% מהמלאי הרלוונטי.

חשוב להדגיש: זהו אומדן, לא נתון רשמי של רשות ממשלתית. המתודולוגיה מפורסמת כדי שניתן יהיה לבדוק אותה.

6. כללי המשחק של 2026: למה בנייה חדשה קיבלה יתרון יחסי

רפורמת המס — בתוקף מ-1 בינואר 2026

• Stamp Duty בוטל. חוזים שנחתמו מ-1 בינואר 2026 אינם משלמים עוד את מס הבולים המדורג של 0.15%–0.20%.

• SDC על הכנסות משכירות בוטל. בעלי נכסים שילמו בעבר Special Defence Contribution אפקטיבי של 2.25% על שכר דירה.

• פטורי מס רווחי הון הוגדלו. הפטור הכללי לכל החיים עלה מ-€17,086 ל-€30,000, והפטור למגורים עיקריים עלה מ-€85,430 ל-€150,000.

• מס החברות עלה מ-12.5% ל-15%. במקביל בוטל מנגנון Deemed Dividend Distribution ו-SDC על דיבידנד בפועל ירד מ-17% ל-5% עבור תושבי קפריסין הנחשבים domiciled.

• המע״מ נשאר ללא שינוי עקרוני. השיעור הסטנדרטי הוא 19%. שיעור של 5% עשוי לחול על 130 המ״ר הראשונים של דירת מגורים עיקרית, בכפוף לתקרת שווי של €475,000, תקרת שטח של 190 מ״ר ולתנאים הנוספים הרלוונטיים.

הגנת הזכויות — Specific Performance Law

הסיכון ההיסטורי של “trapped buyers” — מצב שבו משכנתה כללית של היזם חסמה העברת זכויות לרוכש ששילם את מלוא התמורה — טופל באמצעות תיקונים ל-Sale of Property (Specific Performance) Law.

חוזה לרכישת נכס על הנייר נדרש כיום לכלול Immovable Property Search Certificate עדכני.

לצורך הפקדת החוזה ב-Land Registry, היזם והבנק נדרשים להמציא הצהרת Type A, שבמסגרתה הבנק מתחייב לשחרר את היחידה הספציפית מהשעבוד לאחר שהרוכש שילם 95% מהמחיר.

אי-עמידה בדרישות השחרור יכולה להוביל לקנסות של עד €100,000, והפקדת החוזה בזמן מחזקת את זכות הרוכש ל-Specific Performance. מדריך הרכישה של abuda לקפריסין (באנגלית).

אנרגיה — EPBD

קפריסין הטמיעה במאי 2026 את הגרסה המעודכנת של דירקטיבת ה-EU בנושא ביצועים אנרגטיים של מבנים.

הכיוון האירופי עובר מ-“Nearly Zero Energy” לעבר בניינים עם אפס פליטות עד 2030.

עבור נכסים חדשים, זה מחזק את החשיבות של Energy Class A, מערכות סולאריות, בידוד תרמי, חימום תת־רצפתי ומערכות יעילות אנרגטית.

7. מה זה אומר בפועל לרוכשים?

• משקיעים: ההזדמנות משתנה מאזור לאזור — לימסול מתאימה יותר למוצרי פרימיום ושכירות מנהלים; לרנקה מציעה נקודת כניסה נמוכה יותר לצד קצב עליית מחירים גבוה; פאפוס נשענת יותר על ריזורט, בתי נופש וביקוש בינלאומי.

• משפחות ורוכשים לשימוש עצמי: ביטול Stamp Duty, שיעור מע״מ מופחת במקרים מתאימים וחיזוק ההגנות על רישום הזכויות משנים את העלות והסיכון היחסיים של נכס חדש.

• רוכשי בתי נופש: בנייני בוטיק באזורי החוף, עם בריכות גג, גינות ושטחי חוץ, הפכו לאחד מסוגי המוצר המרכזיים בהיצע החדש.

רכישה של נכס חדש בהיקף השקעה מתאים עשויה לתמוך בבקשה לתושבות קבע בקפריסין באמצעות השקעה, בכפוף לדרישות Regulation 6(2), לרבות תנאי ההשקעה, הכנסה, עבר פלילי ודרישות נוספות. רכישת נכס כשלעצמה אינה מקנה תושבות.

לצפייה במלאי הנוכחי של abuda, עברו לעמוד הפרויקטים.

שאלות נפוצות

מה גודל שוק הנדל״ן בקפריסין ב-2026?

שווי עסקאות הנדל״ן הגיע לשיא של €6.5 מיליארד ב-2025, עלייה של 8%, ב-25,600 נכסים. נדל״ן למגורים היווה €4.5 מיליארד מהסכום, וקצב עליית המחירים הרשמי התמתן ל-3.4% ברבעון הראשון של 2026.

האם שוק הנדל״ן בקפריסין נמצא בבועה?

הנתונים שמנותחים במאמר אינם מצביעים על דפוס קלאסי של בועה: שווי העסקאות גבוה, אך קצב עליית המחירים מתמתן והיצע חדש גדל במהירות. בינואר–אפריל 2026 אושרו 7,131 יחידות דיור חדשות, עלייה של 65%.

איזה אזור בקפריסין צומח הכי מהר?

לפי הנתונים המוצגים כאן, לרנקה רשמה עליית מחירים שנתית של 11.7%, בין היתר על רקע תוכנית הפיתוח מחדש של הנמל והמרינה ותוכנית Land of Tomorrow של Foster + Partners.

באיזה אזור תשואת השכירות הגבוהה ביותר?

לפי המקורות שעליהם מבוסס המאמר, לימסול מציגה תשואה גולמית ממוצעת של כ-6.0%, בעוד שפאפוס נמצאת בטווח של כ-4.25%–5.39%.

מה השתנה במיסוי נדל״ן בקפריסין ב-2026?

Stamp Duty בוטל, SDC על הכנסות משכירות בוטל, פטורי מס רווחי הון הוגדלו, ו-SDC על דיבידנד ירד ל-5% עבור יחידים domiciled בקפריסין.

האם רכישת נכס על הנייר בקפריסין בטוחה יותר ב-2026?

ההגנות המשפטיות התחזקו. התיקונים ל-Specific Performance Law דורשים Search Certificate והצהרת Type A מהבנק והיזם במסגרת רישום החוזה, עם מנגנונים שנועדו להגן על היחידה מפני שעבוד כפול או מכירה חוזרת.

איזה חלק משוק הפרימיום על הנייר מכוסה על ידי abuda?

לפי המתודולוגיה של abuda, מדובר בהערכה של כ-23%–34% מהמלאי הזמין באזורי החוף — 1,384 יחידות זמינות מתוך שוק יעד מוערך של 4,000–6,000 יחידות בשנה.

האם abuda גובה עמלה מהקונה?

לא. abuda מקבלת את התמורה מצד היזם, והקונה אינו משלם דמי שימוש בפלטפורמה.

על הכותב

קפאח אבו גוש (Kefah Abu Gosh) הוא מייסד ומנכ״ל abuda, פלטפורמת השקעות נדל״ן המתמקדת בפרויקטים חדשים, Pre-Sale ועל הנייר בשווקים נבחרים, לצד נתוני שוק, ניתוחים ומידע על היזמים.

מקורות

PwC Cyprus real estate press release (2026) · Cyprus Mail, “Cyprus real estate market hits record €6.5 billion value in 2025” (16 Apr 2026) · Cyprus Mail, “Cyprus approves 2,915 building permits worth €1.67bn” (10 Aug 2026) · CYSTAT building permits release (Jan–Apr 2026) · Eurostat House Price Index · Global Property Guide, Cyprus residential analysis 2026 · Cyprus Property Developers Association · Cyprus Tax Reform effective 1 January 2026 · Department of Lands and Surveys · European Commission, Energy Performance of Buildings Directive · abuda platform audit, September 2026.

לקריאה נוספת (באנגלית)

• Limassol Intelligence Report

• Larnaca Intelligence Report

• The Alpha Advantage

• Limassol vs Larnaca vs Berlin

• Cyprus property risks 2026

• Cyprus Buying Guide

• REALTYon Cyprus 2026