Balance בלרנקה: מתחם מגורים סגור של 108 דירות בליבדיה, כ־700 מטר מהים — בריכה, ספא וחלל עבודה משותף

מאת קפאח אבו גוש (Kefah Abu Gosh), מנכ״ל abuda · נכון לאוקטובר 2026

בקצרה: Balance הוא מתחם מגורים סגור של 108 דירות בשני בניינים בליבדיה, לרנקה, כ־700 מטר מקו החוף ובקרבת Land of Tomorrow. בריכה, חדר כושר, סאונה וספא, מגרש ספורט, חלל עבודה משותף, דק יוגה וחנויות בתוך המתחם. נכון לאוקטובר 2026, 59 דירות זמינות — 1–3 חדרי שינה, החל מ־€212,000 + מע״מ; 30% בחתימה והיתרה לפי שלבי הבנייה; מסירה משוערת Q3 2029.

רוב הפרויקטים החדשים בליבדיה הם בניינים בינוניים עם בריכה בחצר. Balance בנוי אחרת: מתחם סגור של 108 דירות עם מערך מתקנים שמזכיר יותר ריזורט מאשר בניין מגורים — ובמחיר כניסה שנמצא בטווח הנגיש של שוק לרנקה. במאמר: מה כולל המתחם, אילו דירות זמינות בפועל ומה השטח שלהן, איך עובד לוח התשלומים, במה Balance שונה מפרויקטים אחרים בליבדיה, ומה לבדוק לפני שמתחייבים.

Balance — הנתונים המרכזיים

במונחים ישראליים, ספירת חדרי השינה כאן אינה ספירת החדרים הכוללת: דירת חדר שינה אחד היא דירת 2 חדרים, ודירת 3 חדרי שינה היא דירת 4 חדרים.

המיקום: ליבדיה, בין הנמל והמרינה ל־Land of Tomorrow

לפי עמוד הפרויקט, Balance נמצא כ־700 מטר מקו החוף, כ־5 דקות נסיעה ממרכז לרנקה וכ־10–15 דקות משדה התעופה. ליבדיה הפכה בשנים האחרונות לאחד האזורים עם ריכוז הבנייה החדשה הגבוה בלרנקה — בעיקר בגלל מה שמתוכנן סביבה.

מצפון, על שטחי בתי הזיקוק לשעבר, מתוכנן Land of Tomorrow — רובע חוף בתכנון Foster + Partners עם מגורים, מלונאות, משרדים, מסחר, יער חופי וקו חוף פתוח לציבור. התסקיר הסביבתי שלו הוצג במאי 2026 וממתין להחלטה. מדרום, עבור הנמל והמרינה של לרנקה פורסמה הערכה ראשונית של €415 מיליון לתוכנית בשלבים עד 2045 (רשות הנמלים של קפריסין, יולי 2026).

הקרבה לתוכניות האלה היא חלק מהגישה של האזור — אזור שהיה בעבר שוליים תעשייתיים של העיר הופך בהדרגה לציר מגורים וחוף. אבל אלה תוכניות ארוכות טווח, והן אינן ערובה למחיר.

מה יש בתוך המתחם

Balance הוא לא בניין של שמונה דירות. לפי עמוד הפרויקט, בתוך המתחם הסגור:

• בריכת שחייה משותפת

• חדר כושר מאובזר

• סאונה וספא

• מגרש ספורט

• גינות ומגרש משחקים לילדים

• חלל עבודה משותף

• דק יוגה ופינת ברביקיו

• חנויות

זה מציב את Balance בקטגוריה אחרת מבניין מגורים רגיל בליבדיה: הרוכש מקבל לא רק דירה, אלא גם מרחבים משותפים לשימוש יומיומי. כל אלה ממומנים מדמי הניהול ותחזוקה של השטחים המשותפים (Communal Fees). רשימת מתקנים ארוכה יכולה לשפר את אטרקטיביות המוצר, אבל גם להעלות את עלויות התחזוקה — ואינה מייצרת בהכרח תשואה גבוהה יותר.

המפרט

לפי עמוד הפרויקט:

• פרקט למינציה בגוון אגוז בסלונים ובחדרי השינה

• מטבחים בעיצוב אישי עם משטחי קוורץ־גרניט לבנים וחיפוי קרמי

• אריחי קרמיקה בגוון בז׳ בחדרי הרחצה

• אריחים עמידים שממשיכים מהסלון אל המרפסת

זה לא מפרט של מגדל יוקרה בקו הראשון בלימסול — אבל לפרויקט במחיר הזה, זו רמת גימור עקבית.

אילו דירות זמינות כיום?

הפרויקט כולל 108 דירות בשני בניינים, בקומות 1–6. נכון לאוקטובר 2026, 59 מהן זמינות. כל 12 הסטודיו בפרויקט כבר נמכרו, כך שהזמינות היום היא בדירות של 1–3 חדרי שינה. דוגמאות מתוך עמודי היחידות:

• חדר שינה אחד — 2 חדרים (33 זמינות): דירה A103, קומה 1: 52.5 מ״ר שטח פנים + 17.6 מ״ר מרפסת מקורה = 70.1 מ״ר שטח כולל. הגדולה מבין דירות חדר השינה, A107: 62.2 + 16.7 = 78.9 מ״ר.

• 2 חדרי שינה — 3 חדרים (17 זמינות): דירה I608, קומה 6: 88.4 מ״ר שטח פנים + 18 מ״ר מרפסת מקורה = 106.4 מ״ר שטח כולל.

• 3 חדרי שינה — 4 חדרים (9 זמינות): דירה A602, קומה 6: 122.9 מ״ר שטח פנים + 31 מ״ר מרפסת מקורה = 153.9 מ״ר שטח כולל.

שימו לב להבדל בין המספרים: 52.5 מ״ר בכרטיס של דירת חדר השינה הם שטח הפנים, ואילו השטח הכולל — שלפיו מחושב המחיר למ״ר בעמודי היחידות — הוא 70.1 מ״ר. כדאי להשוות בין יחידות לפי מחיר למ״ר שטח כולל, קומה ומיקום בתוך המתחם.

כמה עולה דירה ב־Balance, ואיך משלמים?

המחירים ב־Balance מתחילים כיום מ־€212,000 + מע״מ. המחיר המדויק לכל דירה זמין לפי בקשה, לאחר הרשמה לאזור המשקיעים.

לוח התשלומים בנוי לפי שלבי הבנייה: 30% בחתימה על חוזה המכר, ואת היתרה בארבעה תשלומים — 20% ביסודות, 20% בשלד, 20% בקירות ו־10% בגמר חדרי הרחצה. התשלומים נקבעים לפי התקדמות הבנייה בפועל, לא לפי תאריכים, והמע״מ מתווסף לכל תשלום.

מחיר ה־Pre-Sale החציוני לדירות ברמת סטנדרט בליבדיה, לפי abuda Pre-Sale Benchmark, מוצג ומתעדכן מדי חודש בעמוד לרנקה. זהו Benchmark אזורי, לא המחיר של Balance עצמו — ולכן ההשוואה הנכונה היא ברמת היחידה: שטח כולל, קומה, מרפסת ודמי ניהול.

ברמת המחוז, לפי מדד מחירי הדירות של הבנק המרכזי של קפריסין, מחירי הדירות במחוז לרנקה עלו ב־7.9% ברבעון השני של 2026 לעומת השנה הקודמת. זהו נתון של כלל המחוז, לא תחזית ליחידה.

Balance מול פרויקטים אחרים בליבדיה

Sirens הוא ההשוואה הקרובה ביותר מבחינת היקף ומתקנים, אבל עם מסירה מוקדמת יותר ומעט דירות שנותרו. Lotus ו־Victoria 28 קטנים יותר ופשוטים יותר. היתרון של Balance הוא המבחר: 59 דירות זמינות, כך שעדיין אפשר לבחור קומה, גודל ובניין. החיסרון הוא המסירה — Q3 2029, מאוחר יותר מהחלופות.

למי Balance יכול להתאים?

• משקיעים בתקציב בינוני — מחיר כניסה נמוך משמעותית מרוב הפרויקטים בלימסול.

• מי שמחפש דירת חדר שינה אחד להשכרה — 33 דירות כאלה זמינות, בתוך מתחם עם מתקנים.

• משפחות — דירות 3 חדרי שינה לצד בריכה, מגרש ספורט ומגרש משחקים.

• מי שעובד מרחוק — חלל עבודה משותף בתוך המתחם.

• מי שמעדיף לפרוס את התשלומים — 30% בחתימה והיתרה לפי התקדמות הבנייה, עד 2029.

האם Balance מתאים להשכרה?

תלוי ביחידה. דירת חדר שינה אחד של כ־70 מ״ר שטח כולל פונה לזוג, לשוכר מקצועי או לעובד מרחוק; דירות 2–3 חדרי שינה פונות למשפחות, לרילוקיישן ולהשכרה ארוכה.

בחישוב כדאי לכלול את המחיר בתוספת מע״מ, שכר דירה ריאלי ליחידה הספציפית, דמי ניהול — שבמתחם עם בריכה, ספא, סאונה וחדר כושר הם נתון משמעותי — תקופות ללא שוכר, ריהוט, מימון ומיסוי בשתי המדינות. מתקנים משותפים ומיקום ליד הים הם יתרון, אבל אינם ערובה לתפוסה או לתשואה; והשכרה לטווח קצר כפופה לכללי רישום ורישוי. באזור המשקיעים ניתן להשוות יחידות ספציפיות לפי מחיר, מחיר למ״ר וזמינות.

מסירה ב־2029: מה זה אומר

Q3 2029 הוא אופק ארוך יחסית. לחלק מהרוכשים זה חיסרון — צריך לחכות יותר לפני שאפשר לגור בדירה או להשכיר אותה. לאחרים זה מאפשר לפרוס את התשלומים לאורך תקופת הבנייה. בכל מקרה, מסירה רחוקה אינה יתרון בפני עצמה, וכדאי לוודא שתאריך המסירה וסעיפי האיחור מעוגנים בחוזה.

ברכישת דירה חדשה מיזם חל מע״מ בשיעור 19% (5% למגורי קבע וראשיים, בכפוף לתנאים); כשחל מע״מ אין אגרות העברה, ומס הבולים בוטל להסכמים שנחתמו מ־1 בינואר 2026. רוכש ישראלי נדרש לאישור לפי Cap. 109 — עורך הדין מגיש אותו במקביל, והחוזה המופקד ב־DLS מגן עליכם עוד לפני האישור.

מה לבדוק לפני החתימה

עורך דין עצמאי בקפריסין צריך לבדוק, בין היתר:

• בעלות על הקרקע ושעבודים

• היתרי התכנון והבנייה

• חוזה המכר ולוח התשלומים — צמוד לשלבי בנייה בפועל

• תאריך המסירה וסעיפי האיחור

• המפרט הטכני ונספח המתקנים

• הערכה כתובה של דמי הניהול, ומי ינהל את המתקנים המשותפים אחרי המסירה

• זכויות השימוש בחניה ובמחסן

ההבדלים בין דירה על הנייר לדירה מוכנה מפורטים במדריך ההשוואה.

שאלות נפוצות

איפה נמצא Balance?

בליבדיה, לרנקה — לפי עמוד הפרויקט כ־700 מטר מקו החוף, בקרבת Land of Tomorrow ואזור הנמל והמרינה.

כמה דירות יש בפרויקט, וכמה זמינות?

108 דירות בשני בניינים. נכון לאוקטובר 2026, 59 מהן זמינות ב־abuda.

אילו דירות זמינות?

33 דירות חדר שינה אחד (68–79 מ״ר שטח כולל), 17 דירות 2 חדרי שינה (98–106 מ״ר) ו־9 דירות 3 חדרי שינה (145–154 מ״ר). כל הסטודיו כבר נמכרו.

מה המחיר?

החל מ־€212,000 + מע״מ. המחיר לכל דירה זמין לפי בקשה, לאחר הרשמה לאזור המשקיעים.

איך בנוי לוח התשלומים?

30% בחתימה, והיתרה בארבעה תשלומים לפי שלבי הבנייה: 20% ביסודות, 20% בשלד, 20% בקירות ו־10% בגמר חדרי הרחצה. המע״מ מתווסף לכל תשלום.

אילו מתקנים יש?

בריכה, חדר כושר, סאונה, ספא, מגרש ספורט, מגרש משחקים, חלל עבודה משותף, דק יוגה, פינת ברביקיו וחנויות.

מתי צפויה המסירה?

המסירה המשוערת לפי עמוד הפרויקט היא Q3 2029.

האם רכישה ב־Balance מקנה תושבות בקפריסין?

לא. רכישת נכס כשלעצמה אינה מקנה תושבות. מסלול היתר ההגירה למשקיעים לפי Regulation 6(2) כולל דרישת השקעה מינימלית, תנאי הכנסה ודרישות נוספות, והבקשה כפופה לאישור הרשויות — הזכאות נבדקת ברמת הרוכש והעסקה, לא לפי שם הפרויקט. פירוט במדריך הרכישה לישראלים.

השורה התחתונה

Balance משלב שלושה דברים שלא תמיד באים יחד בליבדיה: מתחם סגור עם מתקנים רבים, מחיר כניסה נגיש, ולוח תשלומים שנפרס לאורך הבנייה. המחיר על זה הוא מסירה מאוחרת יחסית ודמי ניהול שצריך לבדוק מראש. עם 59 דירות זמינות, עדיין יש מבחר — ולפני שמחליטים, כדאי להשוות את המחיר למ״ר שטח כולל של היחידה הספציפית מול חלופות באזור, ולקבל בכתב את דמי הניהול ואת לוח הזמנים.

בדקו את Balance

לפרטי הפרויקט, זמינות, תוכניות דירה ומחירים עדכניים: Balance ב־abuda, או צרו קשר ונחזור אליכם בתוך יום עסקים אחד.

על הכותב

קפאח אבו גוש (Kefah Abu Gosh) הוא מייסד ומנכ״ל abuda, פלטפורמת השקעות נדל״ן המתמקדת בפרויקטים חדשים ו־Pre-Sale בקפריסין ובברלין, לצד נתוני שוק והשוואות בין פרויקטים ואזורים.

מקורות

• Central Bank of Cyprus — Residential Property Price Indices — מדד מחירי הדירות במחוז לרנקה, Q2 2026.

• Cyprus Mail, יולי 2026 — ההערכה הראשונית של €415 מיליון לתוכנית הנמל והמרינה של לרנקה עד 2045.

לקריאה נוספת

• שוק הנדל״ן בלרנקה 2026

• Land of Tomorrow בלרנקה: המדריך המלא ל־2026

• Sirens: דירות בליבדיה עם חדר כושר וחלל עבודה

• מדריך רכישת דירה בקפריסין לישראלים