שוק הנדל״ן בפאפוס 2026: מחירים, אזורים, ביקוש ופרויקטים חדשים

מאת קפאח אבו גוש (Kefah Abu Gosh), מנכ״ל abuda · אוקטובר 2026

בקצרה — שוק הנדל״ן בפאפוס ב־2026 הוא לא שוק אחד. קאטו פאפוס מציעה מוצר עירוני וחופי; גרוסקיפו (Geroskipou) גדלה עם מתחמי מגורים גדולים ופרויקטים ליד הים; וקוניה, טאלה, פייה ופוליס מציעות תמהיל שונה של בתים, וילות ומגורים בצפיפות נמוכה יותר. ההבדל הזה חשוב במיוחד השנה: לפי הבנק המרכזי של קפריסין (CBC), מחירי המגורים במחוז פאפוס עלו ב־9.6% בשנה ברבעון השני של 2026 — אבל בתוך הנתון הזה מסתתר פער חריג: מחירי הדירות עלו ב־18.5%, לעומת 3.1% בלבד בבתים. ובאותו רבעון, 66% מחוזי המכר במחוז נחתמו עם רוכשים זרים — השיעור הגבוה ביותר בקפריסין.

בצד ה־Pre-Sale, abuda Pre-Sale Benchmark לדירות חדשות ברמת סטנדרט בפאפוס עומד נכון לאוקטובר 2026 על כ־€4,350 למ״ר + מע״מ (166 דירות ב־9 פרויקטים של 3 יזמים), ולבתים ולווילות על כ־€3,650 למ״ר + מע״מ (10 פרויקטים של 3 יזמים). במונחי מחיר לדירה: חציון של €275,000 לדירת חדר שינה אחד ו־€430,000 לדירת 2 חדרי שינה, לא כולל מע״מ. הנתונים מתעדכנים מדי חודש בעמוד פאפוס.

פאפוס היא השוק הבינלאומי ביותר בקפריסין

הנתון הבולט ביותר ברבעון השני של 2026 אינו רק המחיר — אלא מי קונה. לפי הבנק המרכזי, במחוז פאפוס נרשמו 1,073 חוזי מכר ברבעון; רק 34% מהם עם רוכשים מקומיים, 25% עם רוכשים ממדינות האיחוד האירופי ו־41% עם רוכשים ממדינות מחוץ לאיחוד. לשם השוואה, באותו רבעון חלקם של הרוכשים הזרים היה 34% בלימסול, 43% בלרנקה ו־16% בניקוסיה.

זה הופך את פאפוס לשוק שבו ביקוש בינלאומי אינו מרכיב שולי אלא חלק מרכזי ממבנה השוק. שדה התעופה הבינלאומי, קו החוף, השימוש הנרחב באנגלית ותמהיל של דירות, בתי נופש ווילות מסבירים חלק מהמשיכה — אבל למשקיע, הנתון החשוב הוא שהביקוש הבינלאומי כבר מופיע בפועל בנתוני העסקאות, ולא רק בשיווק הפרויקטים. ולרוכש מישראל: טיסה מנתב״ג לפאפוס — כשעה וחצי.

מחירי דירות חדשות בפאפוס — אוקטובר 2026

לפי abuda Pre-Sale Benchmark, מחיר ה־Pre-Sale החציוני לדירות ברמת סטנדרט בפאפוס עומד נכון לאוקטובר 2026 על €4,350 למ״ר + מע״מ. המדגם: 166 דירות ב־9 פרויקטים של 3 יזמים — מתוך 24 פרויקטים ב־Pre-Sale שנמצאים במעקב במחוז (פרויקט נכלל בנתון רק כאשר יש בו דירות מתומחרות ברמת סטנדרט). החישוב נעשה על שטח כולל (שטח פנים ומרפסות) ובחציון משוקלל־פרויקט, כדי שפרויקט גדול במיוחד לא ישפיע באופן לא פרופורציונלי על התוצאה.

שקיפות אחת חשובה: בפאפוס יזם אחד אחראי ל־67% מהפרויקטים שנכללים בנתון — ולכן עמוד העיר מציג את חלקו של היזם הגדול ביותר לצד המספר. המשמעות היא שה־Benchmark משקף במידה רבה את התמחור של יזם אחד, וכדאי להשוות כל יחידה גם מול פרויקטים של יזמים אחרים.

במונחי מחיר לדירה, החציון בפרויקטים ברמת סטנדרט שבמעקב (לא כולל מע״מ): €275,000 לדירת חדר שינה אחד (2 חדרים במונחים ישראליים) ו־€430,000 לדירת 2 חדרי שינה (3 חדרים). אלה מחירים מבוקשים של יחידות Pre-Sale שבמעקב — לא מחירי עסקאות של כלל שוק פאפוס — והם משתנים מחודש לחודש עם המלאי.

ומה לגבי וילות ובתים?

כאן פאפוס נראית אחרת לחלוטין. וילות ובתים מהווים חלק משמעותי יותר מהיצע הבנייה החדשה בפאפוס מאשר בלרנקה, ו־abuda מודדת אותם בנפרד: ה־Benchmark הנוכחי לבתים ולווילות עומד על כ־€3,650 למ״ר שטח כולל + מע״מ, על בסיס 10 פרויקטים של 3 יזמים. חשוב לא לערבב בין שתי הקטגוריות: דירת 2 חדרי שינה בקאטו פאפוס, וילה בפייה ובית על הגבעות בקוניה אינם מוצרים שנכון להשוות באמצעות מחיר ממוצע אחד — וזו גם אחת הסיבות שהנתון הרשמי של הבנק המרכזי מעניין כל כך השנה: דירות +18.5%, בתים +3.1%.

מחירים לפי אזור

נכון לאוקטובר 2026, הפרויקטים שבמעקב מתפלגים בין האזורים הבאים. Benchmark מקומי מתפרסם רק כאשר יש באזור לפחות 3 פרויקטים של 3 יזמים שונים ולפחות 10 דירות מתומחרות — ובפאפוס אף אזור אינו עומד כיום בתנאי הזה:

"—" = מדגם קטן מדי לנתון מקומי. לכן בפאפוס, יותר מבכל עיר אחרת, הניתוח הנכון הוא ברמת הפרויקט והיחידה — לא ברמת "מחיר ממוצע לאזור".

קאטו פאפוס — המוצר העירוני והחופי

קאטו פאפוס היא אחד המיקרו־שווקים הברורים ביותר בעיר: נמל פאפוס, הטיילת, מסעדות, מלונות, מסחר ושירותים נמצאים כולם באזור קומפקטי יחסית. המלאי החדש כאן שונה מפרויקט וילות על הגבעות — בעיקר דירות ומתחמי מגורים שמכוונים לרוכשים שרוצים להיות בתוך העיר או במרחק הליכה מהחוף. דוגמה לכך היא Pafilia Plaza — בניין בן 6 קומות במרכז קאטו פאפוס, עם דירות 2–3 חדרי שינה, בריכה משותפת, חדר כושר, חימום תת־רצפתי ומערכות VRV. באזור נמצאים גם Eden Bay, Elysia Blu, Pafilia Gardens ו־Michelle Park.

גרוסקיפו — אחד מצירי הבנייה החדשה החשובים בפאפוס

מדרום־מזרח למרכז פאפוס, בדרך שבין העיר לשדה התעופה, גרוסקיפו מרכזת כיום את המגוון הרחב ביותר של פרויקטים חדשים במחוז — 6 פרויקטים במעקב, מדירות במחירי כניסה נגישים יותר ועד מתחמי ריזורט וקו חוף. זה בדיוק מה שהופך את האזור למעניין: אין כאן סוג מוצר אחד. Eden Golf, לדוגמה, מתוכנן כמתחם מגורים גדול עם מאות יחידות ומתקנים משותפים, בעוד Eden Coast הוא מוצר חופי ברמת פרימיום — 20–50 מטר בלבד מחוף Blue Flag, עם דירות, וילות פרטיות ומתחם Wellness הכולל בריכות, חדר כושר וספא. באזור נמצאים גם Panorama Apartments, Golden Hills, Cypress Park Living ו־Adonidos Gardens. לכן גם בתוך גרוסקיפו לא נכון להסיק ממחיר של פרויקט אחד על כל האזור.

קוניה, טאלה ופייה — פאפוס שמחוץ לקו החוף העירוני

ככל שעולים מהחוף אל האזורים הגבוהים יותר של המחוז, תמהיל המוצר משתנה. קוניה (Konia), טאלה (Tala) ופייה (Peyia) כוללות יותר בתים, וילות, פרויקטים נמוכים ונכסים שמבוססים על שטח, פרטיות ונוף — ולא על הליכה לטיילת או למרכז העיר. במלאי של abuda אפשר לראות את ההבדל דרך פרויקטים כמו Royal Horizon ו־Domus בטאלה, Marelia Valley, Amore Hills ו־Konia Green בקוניה, ו־Infinity, Olea Residences ו־Coral Vista בפייה. באזורים האלה נכון לנתח ברמת הפרויקט והיחידה, ולא לפרסם מחיר מקומי יחיד כשהמדגם אינו מגוון מספיק.

פוליס ולאצ׳י — שוק נפרד כמעט לחלוטין

צפון־מערב מחוז פאפוס, סביב פוליס (Polis) ולאצ׳י (Latchi), מציע מוצר שונה מהעיר פאפוס עצמה: צפיפות נמוכה יותר, וילות, חוף ונגישות לחצי האי אקאמאס (Akamas). פרויקטים כמו Akamas Bay Villas, Beachside Villas ו־Prodromi Gardens שייכים לקטגוריה אחרת מבחינת שטח, מחיר ופרופיל הרוכש. לכן כשמשווים "מחירי נדל״ן בפאפוס", חשוב להבין אם הכוונה לדירה עירונית בקאטו פאפוס, לדירה חדשה בגרוסקיפו או לווילה באזור אקאמאס — ערבוב ביניהם יוצר ממוצע שלא באמת מייצג אף אחד מהם.

פאפוס מול לימסול ולרנקה

אותה מתודולוגיה מאפשרת להשוות דירות Pre-Sale ברמת סטנדרט בין הערים. נכון לאוקטובר 2026: פאפוס כ־€4,350 למ״ר, לימסול כ־€4,650 למ״ר, לרנקה כ־€2,450 למ״ר (+ מע״מ). כלומר, בדירות סטנדרט פאפוס זולה רק בכ־7% מלימסול — פער קטן בהרבה ממה שרוכשים רבים מצפים לו — וגבוהה בכ־78% מלרנקה. אבל גם כאן צריך להיזהר: לימסול כוללת שכבת קו ראשון ומגדלים שמגיעה לרמות מחיר גבוהות משמעותית, ופאפוס כוללת נתח גדול יותר של בתים ווילות. השוואה טובה נעשית בין מוצרים דומים — לא בין "עיר לעיר" בלבד. לסקירות המלאות: שוק הנדל״ן בלימסול 2026, שוק הנדל״ן בלרנקה 2026 וההשוואה בין הערים בעמוד קפריסין.

מה אומרים נתוני המחירים הרשמיים?

הבנק המרכזי של קפריסין פרסם ב־24 בספטמבר 2026 את מדד מחירי המגורים לרבעון השני של 2026. ברמה הארצית המחירים עלו ב־8.5% בשנה (דירות: 8.9%, בתים: 5.8%). במחוז פאפוס: מחירי המגורים הכוללים +9.6%, דירות +18.5% — העלייה הגבוהה ביותר בין המחוזות בקטגוריה זו — ובתים +3.1%. לשם השוואה, מחירי הדירות עלו ב־7.9% בלרנקה וב־7.8% בלימסול. הפער בין דירות לבתים הוא אחת הנקודות המרכזיות להבנת שוק פאפוס ב־2026, והוא מחזק את הצורך להפריד בין סוגי נכסים ולא להסתפק בנתון אחד לכל המחוז. כדאי לזכור שמדדים ברמת מחוז וסוג נכס תנודתיים יותר מהמדד הארצי, ורבעון אחד אינו מגמה.

פעילות בשוק: באותו רבעון נרשמו בפאפוס 1,073 חוזי מכר (מתוך 5,298 בכל קפריסין — עלייה שנתית של 15.4%), ו־66% מהם עם רוכשים זרים. לפי נתוני Department of Lands and Surveys המוצגים בעמוד העיר, במחוז פאפוס נרשמו בממוצע כ־310 העברות נכסים בחודש באפריל–יוני 2026, בכל סוגי הנכסים — נתון של כלל השוק, לא רק דירות חדשות ולא רק Pre-Sale.

ומה לגבי תשואה משכירות?

אין "תשואה של פאפוס". התשואה בפועל תלויה במחיר היחידה, בסוג הנכס, במיקום, בדמי השכירות, בשיעור התפוסה, בעלויות הניהול והתחזוקה, בריהוט, במיסוי ובסוג ההשכרה — ודירה עירונית בקאטו פאפוס, יחידה במתחם ריזורט בגרוסקיפו ווילה בפייה יכולות לפעול לפי אסטרטגיות שונות לחלוטין. לכן abuda אינה מציגה שיעור תשואה עירוני אחיד; ההשוואה נעשית ברמת היחידה הספציפית, לצד מחיר הרכישה והמחיר למ״ר. השכרה לטווח קצר כפופה לכללי רישום ורישוי.

Pre-Sale בפאפוס — איפה היתרון ואיפה הסיכון?

רכישה בשלב Pre-Sale יכולה לאפשר כניסה מוקדמת יותר לפרויקט, בחירה רחבה יותר של יחידות ופריסת תשלומים לאורך הבנייה — אבל אין בכך ערובה לעליית ערך. הסיכונים כוללים שינוי בלוח המסירה, סיכון ביצוע, שינויים במפרט והון שאינו מייצר הכנסה בתקופת הבנייה; גם האפשרות לצאת מהעסקה לפני המסירה עשויה להיות מוגבלת לפי החוזה והדין המקומי. לכן בוחנים כל פרויקט לפי היזם, החוזה, תוכנית התשלומים, מועד המסירה והיחידה עצמה — ולא רק לפי שם העיר. לקריאה מלאה: דירה על הנייר או דירה מוכנה בקפריסין?

שוק הנדל״ן בפאפוס 2026 במספרים

מקורות הנתונים שונים: נתוני CBC מתארים את שוק המגורים הרחב, בעוד ש־abuda Pre-Sale Benchmark מבוסס על מלאי הפרויקטים החדשים שבמעקב. אין למזג ביניהם למדד אחד. כל מחירי ה־Pre-Sale אינם כוללים מע״מ.

למי פאפוס עשויה להתאים?

• משקיעים שרוצים חשיפה לשוק עם שיעור גבוה במיוחד של ביקוש בינלאומי — שני שלישים מהעסקאות עם רוכשים זרים.

• רוכשים שמעדיפים בחירה רחבה — דירות, מתחמי ריזורט, בתים ווילות באותו מחוז.

• מי שמחפש שוק חופי עם שדה תעופה בינלאומי משלו — וטיסה קצרה מישראל.

• רוכשים שמוכנים לנתח מיקרו־מיקום ומוצר — ולא להסתפק ב"מחיר ממוצע בפאפוס".

הסיכונים שצריך לקחת בחשבון

• פער גדול בין סוגי הנכסים. דירות ובתים מציגים כיום דינמיקת מחירים שונה מאוד.

• לא כל פאפוס היא אותו שוק. קאטו פאפוס, גרוסקיפו ופייה מייצגות מוצרים שונים — ואף אזור אינו מקבל כיום נתון מקומי.

• ריכוז יזמים. יזם אחד אחראי לשני שלישים מהפרויקטים במדגם — ה־Benchmark משקף בעיקר את התמחור שלו.

• ביקוש בינלאומי אינו מבטל סיכון. הוא מחזק את עומק השוק, אבל אינו ערובה למחיר או לתשואה עתידיים.

• Pre-Sale דורש אופק זמן. צריך לבדוק יזם, חוזה, תשלומים ומועד מסירה.

שאלות נפוצות

כמה עולה דירה חדשה בפאפוס ב־2026?

נכון לאוקטובר 2026, במדגם ה־Pre-Sale של abuda לדירות סטנדרט החציון הוא €275,000 לדירת חדר שינה אחד ו־€430,000 לדירת 2 חדרי שינה, לפני מע״מ; ה־Benchmark עומד על כ־€4,350 למ״ר שטח כולל + מע״מ. הנתון המעודכן — בעמוד פאפוס.

האם מחירי הנדל״ן בפאפוס עולים?

כן, אבל לא באותו קצב בכל סוגי הנכסים. לפי הבנק המרכזי של קפריסין, מחירי המגורים במחוז עלו ב־9.6% בשנה ברבעון השני של 2026 — דירות +18.5%, בתים +3.1%.

האם פאפוס זולה יותר מלימסול?

בדירות Pre-Sale ברמת סטנדרט, כן — אבל הפער קטן: כ־€4,350 למ״ר בפאפוס לעומת כ־€4,650 בלימסול, כ־7%. בפרויקטי קו ראשון ומגדלים של לימסול הפער גדול משמעותית.

מי קונה נדל״ן בפאפוס?

ברבעון השני של 2026, 66% מחוזי המכר במחוז נחתמו עם רוכשים זרים — 25% מהאיחוד האירופי ו־41% ממדינות מחוץ לאיחוד — לפי הבנק המרכזי של קפריסין.

איפה נמצאים רוב הפרויקטים החדשים בפאפוס?

המלאי שבמעקב מפוזר בין גרוסקיפו, קאטו פאפוס, קוניה, פייה, פוליס, טאלה וחלוראקה — לכל אחד תמהיל שונה של דירות, בתים ווילות.

האם רכישת נכס בפאפוס מקנה תושבות?

לא. רכישת נכס כשלעצמה אינה מקנה תושבות. מסלול Regulation 6(2) כולל דרישות השקעה ותנאים נוספים, והבקשה כפופה לאישור הרשויות; לרוכשים מישראל רלוונטי גם אישור Cap. 109 — פירוט במדריך הרכישה לישראלים.

גלו את הפרויקטים בפאפוס

למחירים, זמינות, Benchmarks ופרויקטים שנמצאים במעקב: כל הפרויקטים בפאפוס, או צרו קשר ונחזור אליכם בתוך יום עסקים אחד.

על הכותב

קפאח אבו גוש (Kefah Abu Gosh) הוא מייסד ומנכ״ל abuda, פלטפורמת השקעות נדל״ן המתמקדת בפרויקטים חדשים ו־Pre-Sale בקפריסין ובברלין, לצד נתוני שוק והשוואות בין ערים, אזורים ופרויקטים.

מקורות

Central Bank of Cyprus — Residential Property Price Index, Q2 2026 (24 September 2026), כולל נתוני חוזי המכר לפי מחוז ולאום הרוכש · Department of Lands and Surveys — property transfers, April–June 2026 · abuda Pre-Sale Benchmark, October 2026 (מתודולוגיה).

נתוני ה־Benchmark נכונים לאוקטובר 2026 ומתעדכנים מדי חודש בעמוד פאפוס; נתוני CBC — רבעון שני 2026. המאמר מספק מידע כללי ואינו ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

לקריאה נוספת

• נדל״ן בפאפוס — מחירים ופרויקטים

• Pafilia Plaza — דירות בקאטו פאפוס ליד הים

• Eden Coast — דירות ווילות בגרוסקיפו ליד הים

• שוק הנדל״ן בלימסול 2026

• שוק הנדל״ן בלרנקה 2026

• מדריך רכישת דירה בקפריסין לישראלים (2026)

• דירה על הנייר או דירה מוכנה בקפריסין?

• שוק הנדל״ן בקפריסין 2026