ישראלים קונים נדל״ן בלרנקה: מה אומרים המספרים הרשמיים (2026)

מאת קפאח אבו גוש (Kefah Abu Gosh), מנכ״ל abuda · נכון לנובמבר 2026

בקצרה

• לפי נתונים שמשרד הפנים של קפריסין הגיש לפרלמנט, אזרחים ישראלים היו הקבוצה הזרה הגדולה ברכישת נכסים במחוז לרנקה: 850 נכסים בשנה שבין 15 בספטמבר 2024 ל־15 בספטמבר 2025.

• אחריהם לבנונים (723 נכסים) ובריטים (302). בפאפוס (683) ובלימסול (571) הישראלים במקום השני.

• לפי הפירוט שפורסם, רוב הנכסים של ישראלים בלרנקה הם חוזי מכר שהופקדו במחלקת המקרקעין (DLS), ולא מכירות רשומות. זה הצעד המקובל ברכישת דירה חדשה שעדיין אין לה תעודת בעלות נפרדת.

• השוק בלרנקה ממשיך לצמוח: 3,291 חוזי מכר בינואר–ספטמבר 2026, עלייה של 15%. בינואר–יולי 2026, 46.6% מהחוזים במחוז נחתמו על ידי קונים זרים.

• הנתונים חלקיים: הם לא כוללים רכישות דרך חברות, ואין פילוח רשמי לפי שכונה או לפי סוג נכס.

לרנקה היא אחד היעדים המרכזיים של רוכשים ישראלים בקפריסין, ובהתאם מסתובבים ברשת לא מעט מספרים: "15% מהקונים", "אלפי משפחות", "שכונות שלמות". במאמר הזה ריכזנו רק נתונים ממקורות רשמיים: משרד הפנים, מחלקת המקרקעין (DLS) והבנק המרכזי של קפריסין, לצד ה־Benchmark של abuda. לכל מספר צירפנו את התקופה, את המקור ואת מה שהוא כולל ומה לא. את הפרויקטים החדשים במחוז אפשר לראות בעמוד לרנקה ב־abuda.

הנתונים המרכזיים

כמה ישראלים קונים בלרנקה?

הנתון הרשמי המפורט ביותר שפורסם עד היום הוא תשובה של שר הפנים של קפריסין, קונסטנטינוס יואנו, לשאלה פרלמנטרית של חבר הפרלמנט כריסטוס כריסטופידס. התשובה מפרטת לכל מחוז את הלאומים הזרים המובילים ברכישת נכסים בתקופה שבין 15 בספטמבר 2024 ל־15 בספטמבר 2025. השאלה הוגשה על רקע דיון ציבורי ופוליטי בקפריסין סביב רכישות של זרים, ובהם ישראלים.

בארבעת המחוזות שבהם ישראלים מופיעים ברשימה, מדובר בכ־2,140 נכסים בשנה אחת (חישוב שלנו על בסיס הנתונים שפורסמו), ולרנקה לבדה היא כ־40% מהם. במילים אחרות: לרנקה היא המחוז שבו הנוכחות הישראלית בשוק הנדל״ן בולטת יותר מכל מחוז אחר בקפריסין.

מה בדיוק נספר: מכירה רשומה או חוזה שהופקד

לפי הפירוט שפורסם, מתוך 850 הנכסים של ישראלים בלרנקה, 191 הן מכירות רשומות ו־659 הם חוזי מכר שהופקדו במחלקת המקרקעין. ההבדל חשוב:

• מכירה רשומה פירושה שהבעלות כבר הועברה על שם הקונה, כלומר לנכס יש תעודת בעלות נפרדת.

• חוזה מכר שהופקד פירושו שהקונה הפקיד את חוזה המכר ב־DLS. ההפקדה רושמת את זכותו בנכס לפי חוק הביצוע בעין (Specific Performance), עוד לפני שהבעלות עוברת על שמו. זה המסלול המקובל ברכישת דירה חדשה, ובוודאי ברכישה על הנייר, כי לדירה עדיין אין תעודת בעלות נפרדת.

היחס בין שני המספרים מרמז שחלק גדול מהרכישות של ישראלים בלרנקה הן דירות חדשות. עם זאת, הנתונים לא מפרטים את סוג הנכס, ולכן זו הערכה ולא נתון.

השוק בלרנקה ב־2026: הנתונים העדכניים

הנתונים החודשיים של מחלקת המקרקעין מראים שוק בצמיחה. בינואר–ספטמבר 2026 נחתמו במחוז לרנקה 3,291 חוזי מכר, עלייה של 15% לעומת התקופה המקבילה ב־2025. באוגוסט נרשמו 299 חוזים לעומת 221 באוגוסט 2025, עלייה של 35.3%, הגבוהה ביותר שרשם מחוז כלשהו בחודש בודד השנה. בספטמבר נרשמו 393 חוזים לעומת 305, עלייה של 29%, שוב הקצב המהיר מבין המחוזות.

לפי ניתוח הנתונים, בינואר–יולי 2026 נחתמו 46.6% מהחוזים בלרנקה על ידי קונים שאינם קפריסאים. בכל קפריסין עמד השיעור על 41.9% בינואר–ספטמבר: 6,267 חוזים מתוך 14,969, מהם 4,173 של אזרחי מדינות מחוץ לאיחוד האירופי ו־2,094 של אזרחי האיחוד. ישראלים נספרים בקבוצה הראשונה, אבל הנתונים החודשיים של DLS לא מפרטים לאום.

במחירים: לפי מדד מחירי הדירות של הבנק המרכזי של קפריסין, מחירי הדירות במחוז לרנקה עלו ב־7.9% בשנה שהסתיימה ברבעון השני של 2026 (בכל קפריסין: 8.9%). זהו נתון של כלל המחוז, לא תחזית ליחידה או לפרויקט מסוים.

כמה עולה דירה חדשה בלרנקה

לפי פרסום Q3 2026 של abuda Pre-Sale Benchmark (תמונת מצב ל־30 בספטמבר 2026), חציון המחיר המבוקש לדירות בשלב Pre-Sale במחוז לרנקה עמד על €2,450 למ״ר שטח כולל, לפני מע״מ, על בסיס 40 פרויקטים. בליבדיה החציון עמד על €2,700 למ״ר ובלרנקה העיר על €2,500.

במונחים ישראליים, ספירת חדרי השינה כאן אינה ספירת החדרים הכוללת: דירת חדר שינה אחד היא דירת 2 חדרים, ודירת 3 חדרי שינה היא דירת 4 חדרים.

אלה מחירים מבוקשים של יחידות זמינות, לא מחירי עסקאות ולא מחיר שוק. החציון מתעדכן מדי חודש בעמוד לרנקה, ואופן החישוב מפורט במתודולוגיה.

מה המספרים לא אומרים

• רכישות דרך חברות לא נספרות לפי לאום. לפי משרד מבקר המדינה של קפריסין, חברה קפריסאית עם בעלי מניות זרים נרשמת כקונה קפריסאי. לכן אין ספירה רשמית של כל הבעלים הישראלים בקפריסין, והמספרים האמיתיים עשויים להיות גבוהים יותר.

• חוזי המחאה לא מפולחים. מבקר המדינה מצא 9,746 חוזי המחאה (Assignment) בתוקף שהמערכת לא יכולה לפלח לפי לאום.

• נכסים ולא קונים. על חלק מהחוזים חתומים כמה קונים, ולכן מספר הקונים גבוה ממספר הנכסים.

• לא כל הדירות נכללו. לפי משרד הפנים, חלק מהמכירות בבנייני דירות לא נכללו בנתונים, כי הרישום של הבניין עדיין לא עודכן.

• אין פילוח לפי שכונה. אין נתון רשמי על החלק של ישראלים בליבדיה, באורוקליני או בכל שכונה אחרת. כל טענה כזו אינה מבוססת על נתון רשמי.

• "15% מהקונים" אינו נתון רשמי. המספר שפורסם בתקשורת הישראלית מתייחס לביקושים לדירות חדשות ומבוסס על נתוני חברת שיווק, לא על מקור רשמי.

• הנתונים לפי לאום הם של 2024–2025. עד נובמבר 2026 לא פורסם פילוח לאומים חדש יותר.

רגולציה: מה צריך לדעת רוכש ישראלי

אישור לפי Cap. 109. רוכש ישראלי נדרש לאישור לפי Cap. 109 — עורך הדין מגיש אותו במקביל, והחוזה המופקד ב־DLS מגן עליכם עוד לפני האישור.

שינויי חקיקה בדיון. נכון ל־22 באוקטובר 2026, ועדת הפנים של הפרלמנט בקפריסין עדיין דנה בתיקונים לחוק רכישת נכסים על ידי זרים. טיוטות מאוחדות הוכנו באפריל 2026, אבל התהליך נקטע בבחירות לפרלמנט במאי. ההצעות שנדונו עוסקות בעיקר בקרקע חקלאית ויערות, בשטחים סמוכים לקו הפסקת האש ולתשתיות קריטיות, בהגבלות שטח לאזרחי מדינות שלישיות וברכישות דרך חברות. בטיוטה של מרץ 2026, רכישת בתים, חנויות ונכסים עירוניים דומים הוצגה כמותרת, וההצעות לא אמורות לחול על עסקאות שהושלמו או שכבר הוגשו ל־DLS. משרד הפנים הציע גם להתנות רכישה בהחזקת הנכס ובמגורים בקפריסין לתקופה של כחמש שנים. אלה הצעות בלבד: אין עדיין חוק חדש, ולפני חתימה כדאי לבדוק עם עורך הדין את המצב העדכני.

מע״מ ומסים. ברכישת דירה חדשה מיזם חל מע״מ בשיעור 19% (5% למגורי קבע וראשיים, בכפוף לתנאים); כשחל מע״מ אין אגרות העברה, ומס הבולים בוטל להסכמים שנחתמו מ־1 בינואר 2026.

מה זה אומר אם אתם שוקלים לקנות בלרנקה

• ביקוש אינו ערובה לערך. העובדה שישראלים רבים קונים באזור מעידה על ביקוש, אבל אינה ערובה לעליית ערך או לתשואה בפרויקט מסוים.

• השוו לפי מחיר למ״ר שטח כולל. בדקו איפה הפרויקט שמוצע לכם עומד ביחס לחציון במחוז ובשכונה, ולא רק את המחיר הכולל.

• בדקו את מצב הרישום. שאלו אם לבניין יש היתר בנייה, מתי צפויה הנפקת תעודות בעלות, והקפידו שעורך הדין יפקיד את החוזה ב־DLS.

• השכרה. הכנסה משכירות אינה ערובה לתפוסה או לתשואה; והשכרה לטווח קצר כפופה לכללי רישום ורישוי.

• עקבו אחרי החקיקה. אם אתם מתכננים לקנות יותר מנכס אחד, או לקנות קרקע, השינויים המוצעים עשויים להיות רלוונטיים במיוחד.

שאלות נפוצות

כמה נכסים קנו ישראלים בלרנקה?

לפי נתוני משרד הפנים של קפריסין, 850 נכסים בשנה שבין 15 בספטמבר 2024 ל־15 בספטמבר 2025, יותר מכל לאום זר אחר במחוז. המספר כולל מכירות רשומות וחוזי מכר שהופקדו, של אנשים פרטיים בעלי אזרחות ישראלית, ולא כולל רכישות דרך חברות.

האם ישראלים הם הקונים הזרים הגדולים בכל קפריסין?

בלרנקה כן. בפאפוס הם במקום השני אחרי הבריטים, ובלימסול במקום השני אחרי הרוסים. משרד הפנים לא פרסם דירוג ארצי.

כמה מהעסקאות בלרנקה הן של קונים זרים?

בינואר–יולי 2026, 46.6% מחוזי המכר במחוז לרנקה נחתמו על ידי קונים שאינם קפריסאים. בכל קפריסין השיעור עמד על 41.9% בינואר–ספטמבר 2026.

מה ההבדל בין מכירה רשומה לחוזה שהופקד?

במכירה רשומה הבעלות כבר הועברה על שם הקונה. בחוזה שהופקד, החוזה נרשם במחלקת המקרקעין והזכות של הקונה מוגנת עוד לפני העברת הבעלות. זה המסלול המקובל ברכישת דירה חדשה שאין לה עדיין תעודת בעלות נפרדת.

כמה עולה דירה חדשה בלרנקה?

לפי פרסום Q3 2026 של abuda Pre-Sale Benchmark, החציון לדירת חדר שינה אחד עמד על €180,000, לדירת שני חדרי שינה על €265,000 ולדירת שלושה חדרי שינה על €440,000, לפני מע״מ. אלה מחירים מבוקשים, לא מחירי עסקאות.

האם ישראלי צריך אישור כדי לקנות דירה בקפריסין?

כן. רוכש ישראלי נדרש לאישור לפי Cap. 109 — עורך הדין מגיש אותו במקביל, והחוזה המופקד ב־DLS מגן עליכם עוד לפני האישור.

האם החוק לרכישת נכסים על ידי זרים עומד להשתנות?

הנושא בדיון בפרלמנט, אבל נכון ל־22 באוקטובר 2026 לא התקבל חוק חדש. ההצעות שנדונו מתמקדות בעיקר בקרקע ובשטחים רגישים; בטיוטה של מרץ 2026, רכישת בתים ונכסים עירוניים הוצגה כמותרת. כדאי לבדוק עם עורך הדין את המצב העדכני לפני חתימה.

האם רכישת דירה בלרנקה מקנה תושבות?

לא. רכישת נכס כשלעצמה אינה מקנה תושבות. מסלול היתר ההגירה למשקיעים לפי Regulation 6(2) כולל דרישת השקעה מינימלית, תנאי הכנסה ודרישות נוספות, והבקשה כפופה לאישור הרשויות — הזכאות נבדקת ברמת הרוכש והעסקה, לא לפי שם הפרויקט. פירוט במדריך הרכישה לישראלים.

השורה התחתונה

הנתונים הרשמיים מאשרים את מה שרואים בשטח: ישראלים הם הקבוצה הזרה הגדולה ברכישת נכסים במחוז לרנקה, ורוב הרכישות שלהם נרשמות כחוזים שהופקדו, כלומר כנראה דירות חדשות. השוק במחוז ממשיך לצמוח, וכמעט מחצית מהעסקאות בו הן של זרים. אבל המספרים חלקיים: הם לא כוללים חברות, הם לא מפולחים לפי שכונה, ופילוח הלאומים האחרון שפורסם הוא של 2024–2025. ההחלטה לקנות צריכה להתבסס על הפרויקט עצמו, על המחיר שלו ביחס לחציון ועל בדיקה משפטית, ולא על "כולם קונים שם".

בדקו פרויקטים בלרנקה

לכל הפרויקטים החדשים במחוז, עם זמינות עדכנית ומחירים לאחר הרשמה: פרויקטים בלרנקה ב־abuda, או לפי סוג נכס: דירות, פנטהאוזים ווילות ובתים. אפשר גם ליצור קשר ונחזור אליכם בתוך יום עסקים אחד.

על הכותב

קפאח אבו גוש (Kefah Abu Gosh) הוא מייסד ומנכ״ל abuda, פלטפורמת השקעות נדל״ן המתמקדת בפרויקטים חדשים ו־Pre-Sale בקפריסין ובברלין, לצד נתוני שוק והשוואות בין פרויקטים ואזורים.

מקורות

• CBN, 5 בנובמבר 2025: תשובת שר הפנים לשאלה הפרלמנטרית, הלאומים המובילים בכל מחוז, וההסתייגויות לגבי בנייני דירות וקונים מרובים.

• Cyprus Property News, 26 באוקטובר 2025: הפירוט של 850 הנכסים בלרנקה (191 מכירות ו־659 חוזים שהופקדו), והנתונים לפמגוסטה.

• Cyprus Mail, 13 באוקטובר 2026: חוזי המכר בלרנקה ובכל קפריסין לינואר–ספטמבר 2026, ושיעורי הקונים הזרים (ניתוח של נתוני DLS).

• Cyprus Mail, 8 בספטמבר 2026: נתוני אוגוסט 2026 בלרנקה.

• מחלקת המקרקעין של קפריסין (DLS): הסטטיסטיקה החודשית של חוזי מכר.

• Cyprus Mail, 13 בספטמבר 2026: ממצאי מבקר המדינה על רכישות דרך חברות ועל חוזי המחאה.

• Cyprus Mail, 19 במרץ 2026 וCyprus Mail, 22 באוקטובר 2026: תוכן הצעות החוק ומצב הדיון בוועדת הפנים.

• הבנק המרכזי של קפריסין: מדד מחירי הדירות, רבעון 2 2026.

• Bizportal, 11 באוגוסט 2025: המקור של נתון "15% מהביקושים" (נתוני חברת שיווק).

לקריאה נוספת

• שוק הנדל״ן בלרנקה 2026

• מדריך רכישת דירה בקפריסין לישראלים

• דירה על הנייר או דירה מוכנה?

• שוק הנדל״ן בקפריסין 2026

• abuda Pre-Sale Benchmark: נתונים פתוחים