השקעה בנדל״ן בברלין 2026: ציר פוטסדאמר פלאץ ו־Lützow Garden, 50 דירות חדשות במרכז העיר

מאת קפאח אבו גוש (Kefah Abu Gosh), מנכ״ל abuda · נכון לאוקטובר 2026

בקצרה: Lützow Garden הוא פרויקט חדש של 50 דירות בשני בניינים סביב חצר גן פנימית, ב־Lützowstraße 96–98 בברלין — ברובע מיטה, דקות מפוטסדאמר פלאץ, מהקולטורפורום ומפארק גלייסדרייאק. סטודיו ועד דירות גדולות בקומה העליונה, 28–170 מ״ר, בתכנון Tchoban Voss Architekten. נכון לאוקטובר 2026, 46 מתוך 50 הדירות זמינות; החל מ־€322,920, ללא עמלת תיווך לרוכש; מסירה משוערת Q4 2028.

ברלין היא לא השוק שבוחרים בו בגלל תשואה גבוהה. מחירי הכניסה גבוהים מלרנקה או מפאפוס, עלויות הרכישה בגרמניה משמעותיות, ושוק השכירות מפוקח. מה שמושך אליה משקיעים לטווח ארוך הוא דבר אחר: עיר בירה אירופית עם ביקוש עמוק לדיור במרכז, מסגרת משפטית שקופה, ומיסוי שמתגמל החזקה ארוכה. במאמר: מה כולל Lützow Garden, אילו דירות זמינות בפועל, כמה עולה רכישה בברלין מעבר למחיר, ומה חשוב לדעת על שכר דירה ומיסוי לפני שמתחייבים.

Lützow Garden — הנתונים המרכזיים

ספירת החדרים בגרמניה דומה לישראל: Zimmer הוא כל חדר, כולל הסלון. לכן דירת חדר שינה אחד היא דירת 2 חדרים (2-Zimmer-Wohnung), ודירת 2 חדרי שינה היא דירת 3 חדרים. בעמודי abuda מוצג מספר חדרי השינה.

למה ברלין, ולמי

בקפריסין, משקיע מתחיל בדרך כלל מהשאלה כמה שכר דירה הנכס יכניס. בברלין השאלה רחבה יותר: מי ירצה לגור בדירה הזו בעוד 10 ו־15 שנה, כמה יציב הביקוש במיקום, ומה יישאר בכיס אחרי מסים ועלויות. העיר מתמודדת כבר שנים עם פער בין הביקוש לדיור לבין היצע הדירות החדשות במרכז — וזה הבסיס לביקוש לשכירות, בעיקר בדירות קטנות ובינוניות בתוך טבעת הרכבת (Ringbahn) ובקרבת תחבורה ומקומות עבודה.

המשמעות היא שברלין מתאימה למי שמחפש נכס לטווח ארוך בשוק מוסדר ונקוב באירו — ופחות למי שמחפש תשואה שוטפת גבוהה או רווח מהיר.

המיקום: ציר פוטסדאמר פלאץ, טירגרטן והקולטורפורום

כשמשקיעים זרים חושבים על ברלין, הם מתחילים בדרך כלל במיטה, פרנצלאואר ברג, קרויצברג או שרלוטנבורג. האזור שבין פוטסדאמר פלאץ (Potsdamer Platz), טירגרטן (Tiergarten), הקולטורפורום (Kulturforum) ו־Lützowstraße נמצא כבר בלב העיר, אבל פחות מוכר לקונים מחו״ל.

לפי abuda, מהפרויקט:

• כ־5 דקות הליכה לפארק גלייסדרייאק (Park am Gleisdreieck), אחד הפארקים העירוניים הגדולים במרכז ברלין

• כ־7 דקות בתחבורה ציבורית לפוטסדאמר פלאץ

• במרחק הליכה מהגלריה הלאומית החדשה (Neue Nationalgalerie) ומהפילהרמונית של ברלין

• באזור הרחב: חנות הכלבו KaDeWe והשוק של Winterfeldtplatz

היתרון הוא כתובת מרכזית מאוד, בלי הצפיפות התיירותית של אזורים כמו Unter den Linden או Alexanderplatz.

Berlin Modern

בקולטורפורום, בין הגלריה הלאומית החדשה לפילהרמונית, נבנה Berlin Modern — מוזיאון חדש לאמנות של המאה ה־20, בתכנון Herzog & de Meuron ובעלות של כ־€526 מיליון. לפי דיווח מאוגוסט 2026, הפתיחה צפויה כעת ב־2030, לאחר עיכובים בבנייה. מוזיאון לבדו לא "מעלה מחירי דירות", אבל הוא מחזק את הקולטורפורום כמרכז תרבות שמחבר בין טירגרטן לפוטסדאמר פלאץ — במרחק דקות מהפרויקט.

פארק גלייסדרייאק

מהצד השני של הפרויקט נמצא פארק גלייסדרייאק, שנבנה על שטחי מסילות לשעבר והפך לאחת הריאות הירוקות של מרכז העיר. לדירת מגורים בתוך העיר, פארק גדול במרחק הליכה הוא יתרון שקשה לייצר מחדש.

מה זה Lützow Garden?

הפרויקט כולל שני בנייני מגורים שמקיפים חצר גן פנימית ומוגנת, עם 50 דירות — מסטודיו קטן ועד דירות גדולות בקומה העליונה. לפי חומרי הפרויקט, לכל דירה יש שטח חוץ פרטי: מרפסת, טרסה או גג. השילוב הזה — מרכז העיר, בנייה חדשה, שטח חוץ פרטי וחצר שקטה — לא נפוץ במרכז ברלין.

את הפרויקט תכנן Tchoban Voss Architekten, משרד ברלינאי שעבודותיו בעיר כוללות בין היתר את מלון nhow, את המוזיאון לרישום אדריכלי (Museum for Architectural Drawing) ואת Mall of Berlin. ב־Lützow Garden השפה האדריכלית שקטה: חזית מאבן טבעית בהירה, מעקות מתכת ופרופורציות נקיות.

המפרט

לפי עמוד הפרויקט וחומרי הפרויקט:

• חלונות בזיגוג משולש מהרצפה עד התקרה

• פרקט אלון בחללים המרכזיים

• חימום תת־רצפתי

• מערכת אנרגיה המבוססת על משאבת חום ואנרגיה סולארית

• מעליות בכל הבניינים

• מחסן במרתף לכל דירה

• קונסיירז׳ דיגיטלי

• חצר גן עם פינות ישיבה ומשחק, וחניה לאופניים

בבנייה חדשה בגרמניה, יעילות אנרגטית היא לא רק עניין שיווקי: היא משפיעה על הוצאות השוטפות של הדייר, ועל היכולת של הדירה להישאר תחרותית מול מלאי ישן ככל שדרישות האנרגיה באירופה מחמירות.

אילו דירות זמינות כיום?

נכון לאוקטובר 2026, 46 מתוך 50 הדירות זמינות. רוב הפרויקט הוא דירות קטנות — וזה חשוב למשקיע:

• סטודיו (9 דירות, כולן זמינות): 28–46 מ״ר — למשל דירה 4.4, קומה 4, 28.1 מ״ר.

• חדר שינה אחד — 2 חדרים (30 דירות, 26 זמינות): 35–59 מ״ר — למשל דירה 3.6, קומה 3, 46.5 מ״ר. בקומת הקרקע זמינות דירות של 51–59 מ״ר.

• 2 חדרי שינה — 3 חדרים (10 דירות, כולן זמינות): 76–111 מ״ר — למשל דירה 3.2, 76.2 מ״ר — ובקומה העליונה דירה 5.1, 134.3 מ״ר.

• 3 חדרי שינה — 4 חדרים (דירה אחת, זמינה): דירה 5.2 בקומה העליונה, 169.1 מ״ר.

שימו לב: בגרמניה השטח המפורסם הוא שטח מגורים (Wohnfläche), שבו מרפסות וטרסות נספרות רק בחלקן — בדרך כלל רבע משטחן, ולכל היותר חצי. לכן מספר המ״ר כאן אינו ניתן להשוואה ישירה לשטח הכולל שמפורסם בקפריסין.

לגבי דירות הקרקע: בברלין, דירת קרקע שפונה לרחוב ראשי היא בדרך כלל מוצר פחות מבוקש. דירת קרקע שפונה לחצר פנימית שקטה, עם טרסה, היא מוצר אחר לגמרי — ולכן בדירות האלה כדאי לבדוק כיוון, פרטיות ושטח חוץ, ולא לפסול אותן לפי הקומה.

כמה עולה דירה ב־Lützow Garden — ומה עוד משלמים?

לפי עמוד הפרויקט, הדירות מתחילות מ־€322,920. המחיר ולוח התשלומים לכל דירה זמינים לפי בקשה, לאחר הרשמה לאזור המשקיעים. בגרמניה, רכישת דירה חדשה מיזם אינה כוללת מע״מ לרוכש — במקומו משלמים מס רכישה.

מעבר למחיר הדירה, ברכישה בברלין משלמים:

• מס רכישת מקרקעין (Grunderwerbsteuer): 6% מהמחיר בברלין.

• נוטריון ורישום בפנקס המקרקעין (Grundbuch): כ־1.5%–2% בסך הכול.

• עמלת תיווך (Maklerprovision): לפי עמוד הפרויקט, ב־Lützow Garden אין עמלת תיווך לרוכש.

אחרי המסירה מגיעים גם דמי ועד הבעלים (Hausgeld), שמממנים את תחזוקת הבניין, החצר והשירותים המשותפים, ומס רכוש שנתי (Grundsteuer). את ההערכה של Hausgeld כדאי לקבל בכתב לפני החתימה.

שכר דירה בברלין: מה מותר בדירה חדשה

בברלין חל בלם שכר דירה (Mietpreisbremse), שהוארך בחקיקה הפדרלית עד סוף 2029: בתחילת שכירות, שכר הדירה לא יכול לעלות ביותר מ־10% על שכר הדירה המקובל באזור. החריג החשוב: דירות שנוצלו והושכרו לראשונה אחרי 1 באוקטובר 2014 — כמו דירה חדשה ב־Lützow Garden — אינן כפופות לבלם הזה.

זה לא אומר ששוק השכירות "חופשי": עדיין חלים כללים על העלאות שכר דירה במהלך השכירות ועל הגנת הדייר. לכן כדאי לבנות את התחזית לפי שכר דירה ריאלי ליחידה הספציפית — גודל, קומה, כיוון — ולבדוק את מבנה חוזה השכירות עם עורך דין מקומי. השכרה לטווח קצר בברלין מוגבלת ודורשת היתר; ובאזור המשקיעים ניתן להשוות יחידות לפי מחיר, מחיר למ״ר וזמינות.

כלל עשר השנים — ומה זה אומר לרוכש מישראל

לפי חוק מס ההכנסה הגרמני (סעיף 23 ל־EStG), מכירה פרטית של נכס מגורים אחרי יותר מעשר שנות החזקה אינה חייבת במס רווחי הון בגרמניה. זה אחד היתרונות המרכזיים של השקעה ארוכת טווח בגרמניה.

אבל זה לא "פטור אוטומטי". הטיפול תלוי במבנה ההחזקה — אדם פרטי, חברה או שותפות — ובהיקף העסקאות. ובעיקר: לתושב ישראל, רווח ממכירת נכס בחו״ל חייב בדרך כלל במס גם בישראל, גם כשבגרמניה הוא פטור. לכן את מבנה ההחזקה כדאי לתכנן מראש עם יועץ מס שמכיר את שתי המדינות.

האם ישראלים יכולים לקנות דירה בברלין?

כן. גרמניה אינה מגבילה רכישת דירות מגורים לפי אזרחות. העסקה נחתמת מול נוטריון גרמני (Notar), והבעלות נרשמת בפנקס המקרקעין (Grundbuch). אבל רכישת דירה בגרמניה אינה מקנה תושבות או אשרת שהייה — זה הבדל מהותי ממסלולים מבוססי השקעה בשווקים אחרים.

Lützow Garden מול הפרויקטים האחרים של abuda בברלין

abuda מציגה כיום 8 פרויקטים בברלין, וכל אחד מהם בשכונה אחרת ובמוצר אחר:

מה שמייחד את Lützow Garden ברשימה הזו הוא המיקום: בין מיטה, טירגרטן, פוטסדאמר פלאץ ופארק גלייסדרייאק — עם תמהיל שרובו דירות קטנות.

למי Lützow Garden יכול להתאים?

• משקיעים לטווח ארוך — מי שמחפש נכס במרכז ברלין להחזקה של שנים, ולא רווח מהיר.

• רוכשים מישראל — שמעדיפים שוק מוסדר, שקוף ונקוב באירו, במרחק טיסה קצרה.

• מי שמחפש דירה קטנה בעיר — סטודיו או דירת 2 חדרים לשימוש עצמי בביקורים או להשכרה ארוכה.

• משפחות קטנות — דירות 3 חדרים עם חצר ופארקים בסביבה.

פחות מתאים: מי שמחפש תשואה שוטפת גבוהה או מחיר כניסה נמוך — בקפריסין יש חלופות עם פרופיל אחר.

הסיכונים שצריך להבין

• תשואה שוטפת מתונה. ברלין נבחרת בדרך כלל בגלל יציבות ואופק ארוך, לא בגלל תשואה גבוהה.

• רגולציית שכירות. גם בדירה חדשה חלים כללים על העלאות שכר דירה והגנת דייר — אל תבנו מודל לפי שכר דירה "חופשי" בלי בדיקה.

• עלויות כניסה. 6% מס רכישה ועוד נוטריון ורישום מעלים את העלות הכוללת.

• מימון וריבית. עלות המימון יכולה לשנות משמעותית את התשואה על ההון העצמי.

• פרויקט על הנייר. המסירה המשוערת היא Q4 2028 — בדקו את חוזה היזם, את לוח התשלומים ואת הבטוחות לרוכש.

• מיסוי בשתי מדינות. הפטור הגרמני אחרי עשר שנים אינו פוטר ממס בישראל.

שאלות נפוצות

איפה נמצא Lützow Garden?

ב־Lützowstraße 96–98 בברלין, ברובע מיטה — דקות מפוטסדאמר פלאץ, מהקולטורפורום ומפארק גלייסדרייאק.

כמה דירות יש בפרויקט, וכמה זמינות?

50 דירות בשני בניינים סביב חצר פנימית. נכון לאוקטובר 2026, 46 מהן מוצגות כזמינות ב־abuda.

אילו דירות יש?

9 סטודיו, 30 דירות חדר שינה אחד (2 חדרים), 10 דירות 2 חדרי שינה (3 חדרים) ודירה אחת של 3 חדרי שינה — 28–170 מ״ר שטח מגורים.

מה המחיר?

לפי עמוד הפרויקט, החל מ־€322,920, ללא עמלת תיווך לרוכש. מעבר למחיר: 6% מס רכישה וכ־1.5%–2% נוטריון ורישום.

מתי המסירה?

המסירה המשוערת לפי עמוד הפרויקט היא Q4 2028.

האם בלם שכר הדירה (Mietpreisbremse) חל על הדירות?

לא בהשכרה של דירה שנוצלה והושכרה לראשונה אחרי 1 באוקטובר 2014 — כמו דירה חדשה בפרויקט. עדיין חלים כללים אחרים על העלאות שכר דירה והגנת דייר.

האם רכישת דירה בברלין מקנה תושבות?

לא. רכישת נכס בגרמניה אינה מקנה תושבות או אשרת שהייה.

השורה התחתונה

Lützow Garden הוא לא סיפור של תשואה מקסימלית, אלא של מיקום ואיכות נכס לטווח ארוך: 50 דירות בשני בניינים סביב חצר גן, בתכנון Tchoban Voss, במפרט אנרגטי חדש — בין פוטסדאמר פלאץ, טירגרטן ופארק גלייסדרייאק. למי שמחפש נכס במרכז ברלין עם אופק החזקה ארוך, השאלה המרכזית היא פחות "כמה תשואה בשנה הראשונה", ויותר כמה יעלה הכול אחרי מסים ועלויות — ולכן כדאי לבדוק את המחיר של הדירה הספציפית יחד עם מס הרכישה, Hausgeld ומבנה המיסוי בשתי המדינות.

בדקו את Lützow Garden

לפרטי הפרויקט, זמינות, תוכניות דירה ומחירים עדכניים: Lützow Garden ב־abuda, או צרו קשר ונחזור אליכם בתוך יום עסקים אחד.

על הכותב

קפאח אבו גוש (Kefah Abu Gosh) הוא מייסד ומנכ״ל abuda, פלטפורמת השקעות נדל״ן המתמקדת בפרויקטים חדשים ו־Pre-Sale בקפריסין ובברלין, לצד נתוני שוק והשוואות בין פרויקטים ואזורים.

מקורות

• Service Berlin — Grunderwerbsteuer — שיעור מס הרכישה בברלין: 6%.

• ממשלת גרמניה, יולי 2025 — הארכת בלם שכר הדירה עד סוף 2029, כלל ה־10% והחריג לדירות שהושכרו לראשונה אחרי 1 באוקטובר 2014.

• Entwicklungsstadt Berlin, אוגוסט 2026 — Berlin Modern: עלות של כ־€526 מיליון ופתיחה צפויה ב־2030.

• Sergei Tchoban — Wikipedia — פרויקטים של המשרד בברלין (nhow, המוזיאון לרישום אדריכלי, Mall of Berlin).

לקריאה נוספת

• השקעת נדל״ן בברלין — כל הפרויקטים ב־abuda

• Am Winterfeldt בשנברג

• שוק הנדל״ן בקפריסין 2026 — להשוואה