Eckert Carré בברלין: דירות חדשות בפרידריכסהיין עם תו DGNB Gold, שלוש חצרות פנימיות וסופרמרקט בתוך המתחם

מאת קפאח אבו גוש (Kefah Abu Gosh), מנכ״ל abuda · נכון לאוקטובר 2026

בקצרה: Eckert Carré הוא מתחם מגורים חדש של 219 דירות ב־Eckertstraße 8–11 בפרידריכסהיין, ברלין, בתכנון Brenner · Krohm · und Partner Architekten ועם תו DGNB Gold לבנייה בת־קיימא. שלוש חצרות פנימיות, ניהול מי גשם בשיטת "עיר ספוג", וסופרמרקט EDEKA, מאפייה ובית קפה בקומת הקרקע. השלב המוצג ב־abuda כולל 65 דירות של 2–4 חדרים, כולן זמינות נכון לאוקטובר 2026; המחירים לפי בקשה.

פרידריכסהיין, במזרח ברלין, הפכה בשני העשורים האחרונים משכונה תעשייתית לאחד מריכוזי התעסוקה של הכלכלה החדשה בעיר — עם קמפוס Zalando, מגדל Amazon וחברות טכנולוגיה ומדיה סביב אזור Mediaspree. Eckert Carré נמצא באותו רובע, ומציע בדיוק את סוג הדירות שהביקוש כאן מתרכז בו: דירות קטנות ובינוניות בבנייה חדשה. במאמר: מה כולל המתחם, אילו דירות זמינות ובאילו גדלים, מה המשמעות של DGNB Gold ו"עיר ספוג", ומה לבדוק לפני רכישה.

Eckert Carré — הנתונים המרכזיים

ספירת החדרים בגרמניה דומה לישראל: Zimmer הוא כל חדר, כולל הסלון. לכן דירת 2 חדרים (2-Zimmer-Wohnung) היא דירת חדר שינה אחד, ודירת 4 חדרים היא דירת 3 חדרי שינה.

המיקום: פרידריכסהיין, ליד ציר התעסוקה של Mediaspree

Eckert Carré נמצא בצפון פרידריכסהיין, כ־500 מטר (בקו אווירי) מ־Frankfurter Tor — צומת על שדרת Karl-Marx-Allee עם תחנת רכבת תחתית (U5). קמפוס Zalando ומגדל Amazon, ליד גשר Warschauer, נמצאים כ־1.5 ק״מ דרומה בקו אווירי.

למה זה חשוב למשקיע? דירה בקרבת ריכוז גדול של מקומות עבודה פונה לא רק לביקוש של "סגנון חיים", אלא גם לעובדים בחברות טכנולוגיה ומדיה, לעובדים בינלאומיים ולאנשי מקצוע ברילוקיישן — אנשים שרוצים לגור קרוב לעבודה. זה בסיס ביקוש שונה משכונה שנשענת בעיקר על תיירות, אבל זה לא ערובה לתפוסה או לשכר דירה מסוים.

מה זה DGNB Gold?

DGNB היא המועצה הגרמנית לבנייה בת־קיימא (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen), ותו ה־Gold שלה הוא הדרגה השנייה, מתחת ל־Platinum. ההסמכה בוחנת את הבניין רחב יותר מצריכת אנרגיה בלבד: חומרי בנייה, איכות האוויר והחללים הפנימיים, עלויות לאורך חיי הבניין והשפעה סביבתית.

לרוכש לטווח ארוך, המשמעות היא שהבניין נבנה מראש בסטנדרט גבוה — יתרון ככל שדרישות האנרגיה באירופה מחמירות, ומבנים ישנים יידרשו לשיפוצים יקרים. חשוב לדעת: DGNB מעניקה גם "הסמכה מוקדמת" לפרויקטים בתכנון, וההסמכה הסופית ניתנת לבניין גמור — לכן כדאי לבקש את המסמך ולבדוק באיזה שלב הוא.

ומה זה "עיר ספוג"?

"עיר ספוג" (Schwammstadt) היא גישה לתכנון שבה מי הגשם לא זורמים מיד למערכת הניקוז, אלא נאגרים, נספגים ומתאדים בתוך המתחם — באמצעות שטחים ירוקים, קרקע חדירה, צמחייה ומערכות לניהול מים. בברלין, שבה גלי חום וגשמים עזים הופכים לנושא תכנוני מרכזי, זה משפיע על האקלים בחצרות ומפחית עומס על מערכת הניקוז.

שלוש חצרות וסופרמרקט בקומת הקרקע

הבניינים מקיפים שלוש חצרות פנימיות ירוקות. כמו בבנייני החצר הקלאסיים של ברלין, הדייר מקבל כתובת עירונית מצד אחד, ומרחב פנימי שקט יותר מהצד השני.

בקומת הקרקע של המתחם נמצאים סופרמרקט EDEKA, מאפייה ובית קפה. זה נשמע פרט קטן, אבל במתחם של מאות דירות זה שירות יומיומי משמעותי — ונקודה שיכולה לעניין שוכרים שמחפשים נוחות בתוך העיר.

המפרט

לפי עמוד הפרויקט:

• פרקט אלון רב־שכבתי

• מקלחות גשם של Hansgrohe

• שלוש חצרות פנימיות

• חניון תת־קרקעי, מוכן לטעינת רכבים חשמליים

• תו DGNB Gold ותכנון "עיר ספוג"

זה לא מוצר יוקרה ראוותני — זה מגורים עירוניים מודרניים ובני־קיימא, באזור עם בסיס תעסוקה רחב.

כמה דירות יש, ואילו זמינות?

חשוב להפריד בין שני מספרים: המתחם כולו כולל 219 דירות, והשלב המוצג ב־abuda כולל 65 דירות — כולן זמינות נכון לאוקטובר 2026. עמוד הפרויקט מציג 69 יחידות, כי בבניין אחד אפשר לחבר שתי דירות סמוכות לדירת 4 חדרים של כ־94 מ״ר, וארבע האפשרויות האלה מופיעות כיחידות נפרדות.

התמהיל:

• 2 חדרים — חדר שינה אחד (50 דירות): 38–58 מ״ר — למשל EC 4.1.04, קומה 1, 38.6 מ״ר, או EC 1.3.08, קומה 3, 53.9 מ״ר.

• 3 חדרים — 2 חדרי שינה (10 דירות): 57–74 מ״ר — למשל EC 4.3.18, קומה 3, 73.9 מ״ר.

• 4 חדרים — 3 חדרי שינה (5 דירות): 89–90 מ״ר — למשל EC 4.5.25, קומה 5, 90.1 מ״ר.

• חיבור שתי דירות: 94 מ״ר, בקומות 2–5 של אחד הבניינים.

רוב המלאי הוא דירות 2 חדרים — הגודל שהביקוש לשכירות בברלין מתרכז בו. שימו לב: בגרמניה השטח המפורסם הוא שטח מגורים (Wohnfläche), שבו מרפסות וטרסות נספרות רק בחלקן — בדרך כלל רבע משטחן, ולכל היותר חצי.

כמה עולה דירה ב־Eckert Carré?

עמוד הפרויקט אינו מפרסם מחירים — המחיר ולוח התשלומים לכל דירה זמינים לפי בקשה, לאחר הרשמה לאזור המשקיעים. כמו בכל בניין חדש, אחרי המסירה משלמים דמי ועד בעלים חודשיים (Hausgeld) לתחזוקת הבניין, החצרות והחניון — את ההערכה שלהם כדאי לקבל בכתב לפני החתימה.

שכר דירה בברלין: מה מותר בדירה חדשה

בברלין חל בלם שכר דירה (Mietpreisbremse), שהוארך עד סוף 2029: בתחילת שכירות, שכר הדירה לא יכול לעלות ביותר מ־10% על שכר הדירה המקובל באזור. החריג: דירות שנוצלו והושכרו לראשונה אחרי 1 באוקטובר 2014 — כמו דירה חדשה ב־Eckert Carré — אינן כפופות לבלם הזה.

זה לא אומר שהשוק "חופשי": עדיין חלים כללים על העלאות שכר דירה במהלך השכירות ועל הגנת הדייר. לכן כדאי לבנות את התחזית לפי שכר דירה ריאלי ליחידה הספציפית, ולבדוק את חוזה השכירות עם עורך דין מקומי. השכרה לטווח קצר בברלין מוגבלת ודורשת היתר; ובאזור המשקיעים ניתן להשוות יחידות לפי מחיר, מחיר למ״ר וזמינות.

Eckert Carré מול פרויקטים אחרים של abuda בברלין

Eckert Carré ו־The Franz שניהם בפרידריכסהיין ושניהם עם DGNB Gold, אבל במיקומים שונים בתוך הרובע — לכן ההשוואה צריכה להיות ברמת היחידה: גודל, קומה, מחיר למ״ר ודמי ועד. Die Neue Bockbrauerei בקרויצברג הוא סיפור של מורשת ושכונה ותיקה, ו־Lützow Garden הוא כתובת מרכזית מאוד בצד המערבי של מרכז העיר.

למי Eckert Carré יכול להתאים?

• משקיעים לטווח ארוך — שמחפשים דירה חדשה ליד ריכוז מקומות עבודה.

• מי שמחפש דירה קטנה להשכרה — רוב המלאי הוא דירות 2 חדרים, שפונות לאנשי מקצוע ולזוגות.

• רוכשים שבנייה ירוקה חשובה להם — DGNB Gold ו"עיר ספוג" הם חלק מהתכנון, לא תוספת שיווקית.

• משפחות קטנות — דירות 3–4 חדרים עם חצרות וסופרמרקט במתחם.

מה לבדוק לפני רכישה

כמו בכל בנייה חדשה בברלין, את העסקה בודקים ברמת היחידה, עם עורך דין מקומי:

• חוזה המכר (Kaufvertrag) ותיאור הבנייה המפורט (Baubeschreibung)

• מסמך החלוקה ותקנון הבעלים (Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung)

• דמי הוועד (Hausgeld) וקרן התחזוקה של הבניין (Instandhaltungsrücklage)

• לוח התשלומים — בגרמניה הוא צמוד לשלבי הבנייה לפי תקנה מחייבת (MaBV)

• מועד המסירה החוזי — עמוד הפרויקט אינו מציין אותו, ולכן חשוב לקבל אותו בכתב

• זכויות השימוש בחניה ובמחסן

• מסמך ה־DGNB — הסמכה מוקדמת או סופית

האם ישראלים יכולים לקנות דירה ב־Eckert Carré?

כן. גרמניה אינה מגבילה רכישת דירות מגורים לפי אזרחות. העסקה נחתמת מול נוטריון גרמני (Notar), והבעלות נרשמת בפנקס המקרקעין (Grundbuch). אבל רכישת דירה בגרמניה אינה מקנה תושבות או אשרת שהייה.

שאלות נפוצות

איפה נמצא Eckert Carré?

ב־Eckertstraße 8–11 בפרידריכסהיין, ברלין — כ־500 מטר מ־Frankfurter Tor, וכ־1.5 ק״מ בקו אווירי מקמפוס Zalando וממגדל Amazon.

כמה דירות יש בפרויקט?

המתחם כולו כולל 219 דירות. השלב המוצג ב־abuda כולל 65 דירות, כולן זמינות נכון לאוקטובר 2026.

למה עמוד הפרויקט מציג 69 יחידות?

כי בנוסף ל־65 הדירות מוצגות ארבע אפשרויות לחבר שתי דירות סמוכות לדירת 4 חדרים של כ־94 מ״ר.

אילו דירות יש?

50 דירות 2 חדרים (38–58 מ״ר), 10 דירות 3 חדרים (57–74 מ״ר) ו־5 דירות 4 חדרים (89–90 מ״ר).

מה זה DGNB Gold?

תו לבנייה בת־קיימא של המועצה הגרמנית לבנייה ירוקה, שבוחן אנרגיה, חומרים, איכות פנים ועלויות לאורך חיי הבניין. Gold היא הדרגה השנייה, מתחת ל־Platinum.

מה יש בתוך המתחם?

שלוש חצרות פנימיות, סופרמרקט EDEKA, מאפייה, בית קפה וחניון תת־קרקעי מוכן לרכבים חשמליים.

מה המחיר?

המחירים לפי בקשה, לאחר הרשמה לאזור המשקיעים.

האם רכישת דירה בברלין מקנה תושבות?

לא. רכישת נכס בגרמניה אינה מקנה תושבות או אשרת שהייה.

השורה התחתונה

Eckert Carré הוא פחות "יוקרה" במובן הקלאסי, ויותר נכס עירוני איכותי לטווח ארוך: 219 דירות בפרידריכסהיין, ליד ציר התעסוקה של מזרח ברלין, עם DGNB Gold, "עיר ספוג", שלוש חצרות וסופרמרקט במתחם. רוב הדירות הזמינות הן דירות 2 חדרים — ולכן לפני שמחליטים, כדאי לבדוק את המחיר למ״ר של היחידה הספציפית, את דמי הוועד ואת מועד המסירה החוזי.

בדקו את Eckert Carré

לפרטי הפרויקט, זמינות, תוכניות דירה ומחירים עדכניים: Eckert Carré ב־abuda, או צרו קשר ונחזור אליכם בתוך יום עסקים אחד.

על הכותב

קפאח אבו גוש (Kefah Abu Gosh) הוא מייסד ומנכ״ל abuda, פלטפורמת השקעות נדל״ן המתמקדת בפרויקטים חדשים ו־Pre-Sale בקפריסין ובברלין, לצד נתוני שוק והשוואות בין פרויקטים ואזורים.

מקורות

• ממשלת גרמניה, יולי 2025 — הארכת בלם שכר הדירה עד סוף 2029, כלל ה־10% והחריג לדירות שהושכרו לראשונה אחרי 1 באוקטובר 2014.

• OpenStreetMap — המרחקים בקו אווירי מ־Frankfurter Tor, מקמפוס Zalando ומגשר Warschauer.

לקריאה נוספת

• השקעת נדל״ן בברלין — כל הפרויקטים ב־abuda

• The Franz בפרידריכסהיין

• Lützow Garden ליד פוטסדאמר פלאץ